If 2022 fue el ao del tira y afloja entre empresarios y trabajadores por un retorno a las oficinas que solo unos pocos pueden imponer, este 2023 est el momento de evaluar las implicaciones econmicas para las grandes urbes de este cambio de costumbres.
Los centres de trabajo de las principales ciudades de Estados Unidos continuan con una ocupación por debajo del 50% sin que haya visos de aumentar. «Si vas a las oficinas no te encuentras a nadie. Aunque aboguen por el trabajo en equipo, veo imposible que nos obliguen a volver», cuenta un trabajador de la sede de Amazon en Seattle (Washington) bajo confidencialidad.
La ciudad costera del Oeste de EEUU, donde también tiene su sede Microsoft, ocupa el sptimo lugar a nivel nacional en total nmero de trabajadores del sector tecnolgico con cerca de 284.000 empleados, de un total de 734.000 habitantes. «El centro parece una ciudad fantasma», comentó el empleado del gigante de Jeff Bezos.
Sus calles tienen un 40% menos de afluencia de peatones respecto a 2019, según datos de la Asociación del Centro de Seattle. El tamaño medio de la urbe hace que los efectos de la débandada sean más visibles que en otras ciudades con el mismo problema, pero con más afluencia de turistas, como Nueva York, San Francisco, Chicago o Filadelfia.
Esto ha llevado a su alcalde, el demcrata Bruce Harrell, a reconocer que «los buenos viejos tiempos» en los que todo el mundo trabajaba en el centro de la ciudad «no volvern». El da a da de Seattle son edificios de apartamentos repletos de gente pegada a sus computadoras – les leyes tax de EEUU obligan al trabajador a fijar su residente en una ciudad en concretomientras los modernos edificios de oficinas son un pramo sin vida.
debate abierto
La preocupación se ha extendido entre políticos, académicos y económicos que han comenzado a buscar respuestas para paliar los efectos de esta situación sobre los ingresos fiscales, el comercio minorista, los restaurants, la financiación del transporte público, de la lieza y del sistema de salud .
Varios líderes empresariales y de las administraciones de New York, Chicago, Filadelfia y Seattle se han reunido, convocados por el centro de investigación Institución Brookings con sede en Washington, para intercambiar ideas sobre cmo repensar el futuro de las zonas comerciales del centro de la ciudad.
El temor generalizado es que las grandes urbes entren en lo que en EEUU llaman un «doom loop», en castellano un «bucle fatal»de prdida de ingresos y recortes de gastos que déemboque en el cierre de negocios, un aumento de la criminalidad y el declive de las reas ms dinmicas para la economa.
Los ejemplos recientes son el banquillo en el que cayó la ciudad de Detroit (Michigan) en 2013, tras el ocaso de la industria del automóvil, y la década que atravesó Nueva York durante la década de los 70 y 80 por la pérdida de ingresos que arrasó barrios como el Bronx o el Bajo Manhattan.
“Ya no vivimos en la misma Nueva York que vivamos al comienzo de la pandemia”, alertó la gobernadora Kathy Hochul, el pasado mes de noviembre cuando presentó junto al alcalde, Eric Adams, un informe con 40 propuestas para hacer frente a la situación. La tasa de ocupación de los edificios de oficinas de la Gran Manzana está en un 22%, la más alta desde la crisis de los 70 que convierte a la ciudad en un lugar peligroso, según informa.
Cataclismo en los alquileres
La consecuencia ms inmediata del teletrabajo ha sido el aumento imparable de los precio de la vivienda y el alquiler. Incluso del 60% de esta alza histórica vivida desde 2020 se puede atribuir a esta razón, según las conclusiones del Banco de la Reserva Federal de San Francisco.
Por ello, los expertos creen que el paso más obvio convertirá los edificios de oficinas en apartamentos para abatar el coste de la vivienda y atraer à la gente a los centros de las ciudades. Aunque esta solución, no es tan sencilla como parece. «Es mucho más fácil teorizar sobre ello que ejecutarlo y sacar provecho», consideran los analistas de Moody’s.
Se calculó que había un total de 305 millones de metros cuadrados de oficinas en EEUU en busca de inquilino, un 13% del mercado, mientras las empresas han comenzado a cancelar sus contratos de arrendamiento. A esto hay que sumarle la ola de laspidos en las empresas tecnológicas y los bancos que ya hay aproximadamente 125.000 trabajadores en la calle, según un análisis de Forbes.
Varios ejemplos recientes son la decisión de Gorjeo de cerrar sus oficinas en Seattle. Por su parte, Meta no renovar los contratos de alquiler de tres espacios de casi 140.000 metros cuadrados en Nueva York. Y en San Francisco, el rascacielos Salesforce, inaugurado en 2018, vaco permanente.
El primero en dar la voz de alarma sobre lo que puede suceder en los próximos 12 meses ha sido Arpit Gupta, profesor de finanzas en la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York, quien augura una cada «apocalptico» del valor de los inmuebles comerciales para este año.
Porque, segn mantiene Gupta, el cataclismo solo acaba de comenzar. El 61,77% de los contratos de alquiler de oficinas vigentes a principios de 2020 y no han finalizado, por lo que el informe calculado que el mercado todavía no ha tocado fondo. Los ingresos por arrendamientos comerciales han cado un 17% desde enero de 2020 en todo el pas.
Otro componente de la tormenta perfecta es acerca del impacto sobre las valoraciones inmobiliarias de estos edificios. Una muestra es el rascacielos que la marca de cigarrillos eléctricos Juul sumó 397 millones de dólares en 2019 el distrito de la Misin en San Francisco. Ahora se vende en el mercado por 155 millones de dólares, un 60% menos.
De farmacias a apartamentos
La solución más compartida por los expertos, pero también la más compleja, pasa por transformar los edificios de oficinas en viviendas. «Los propietarios de este tipo de inmuebles están tratando de estudiar qu’hacer con ellos», confirmó un ingeniero de estructuras encargado de una gran constructora con sede en Nueva York.
Su construcción original es la que dificulta la reconversión. La mayora es demasiado profunda, sin patios interiores que dejen entrar a la luz natural, algunas tienen muchas columnas, ventanas que no se abren y demasiado entre las paredes. Pocos cumplen con la normativa de los edificios realizados a viviendas, as que su transformaciones es difícil y costosa. Y, lo que es más importante, el metro cuadrado, por el momento, sigue siendo más caro que en los edificios residenciales.
Entre 2016 y 2021, en todo EE. UU., habrá un total de 218 edificios de farmacia, de los cuales 36 son cada año. El 40% de las transformaciones se destinan a vivir en 13.420 viviendas nuevas, según el grupo inmobiliario CBRE. En 2022 hubo 42 reconversiones en todo el pas.
En Nueva York, el mercado de oficinas más grande del mundo, solo el 3% de los edificios podrían llegar a ser hogares debido a sus características de construcción, según Moody’s. Lo que planta la segunda opción. Convertir los inmuebles en espacios para el entretenimiento.
«Las ciudades siguen atrayendo a gente que tiene inters en lo que pasa all, que es ambiciosa y que llega para interactuar con otros», comentó el ingeniero, que da varias ideas. Si no suenan viviendas, podrán albergar hoteles, galerías de arte, estudios de grabación, teatros o incluso guarderas.
Sea cual sea la solución más efectiva, los propietarios de los edificios están pidiendo a las administraciones que creen incentivos para facilitar las conversiones. Mientras los politicos todava estan en proceso de configurar cul ser el mejor remedio para evitar el declive de los centros de las ciudades.
La alcalda de Nueva York ha sido la primera en presentar un plan concreto para convertir varios edificios de oficinas en 20,000 departamentos durante la próxima década. “La necesidad de habitar es desesperada y la posibilidad de que se ofrezca el espacio de oficinas infrautilizadas es clara”, dijo el alcalde en un comunicado, enviado el pasado lunes.
La propuesta incluye medidas específicas para aliviar las restricciones de zonificación -para permitir las reconversiones- y exenciones fiscales a los propietarios. El plan se concentra en la principal zona comercial de Midtwon Manhattan, pero también en los barrios de Queens y el Bronx, que sufren la fuga de vivienda. Un proyecto de gran plazo que no puede sustraerse a las previsiones de la ciudad inmobiliaria que estima un déficit presupuestario de 2.900 millones de dólares en 2024.
